Tour d’horizon Cette opération, qui a un coût, ne présente de réels avantages pour l’emprunteur que sous certaines conditions. Explications.

Votre situation financière a évolué favorablement et vous envisagez le remboursement anticipé de votre emprunt. Qu’il soit total ou partiel, ce remboursement engendrera forcément des indemnités. Cette opération est-elle vraiment avantageuse ? Prime exceptionnelle, hausse du niveau de vie, héritage, revente d’un bien mais encore rachat de crédit avec un meilleur taux… sont parmi les nombreux changements de situation pouvant amener à envisager un remboursement anticipé, partiel ou total, de son crédit. Si la loi ne prévoit pas de délai de préavis pour demander un remboursement anticipé (1), il faut tout de même savoir que cette opération n’est pas sans frais (2). Les professionnels du salon de l’immobilier de Nice, NM Immo, pourront par ailleurs vous conseiller sur les meilleures options en fonction de votre profil.

 

Attention aux pénalités :

Pour compenser les intérêts non perçus, votre banque appliquera des pénalités, également appelées IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé). Ces frais encadrés par le Code de la Consommation peuvent être calculés de deux manières : ils représentent soit l’équivalent de six mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt (hors assurance) ; soit 3 % du capital restant dû, avant le remboursement anticipé. C’est le montant le moins élevé de ces deux calculs qui sera facturé par la banque. Par exemple : pour un prêt de 200 000 euros souscrit en juin 2017, sur 20 ans, au taux nominal de 1,30 % dont le remboursement anticipé a lieu en juillet 2022. Le capital restant dû est alors de 154 762,19 euros. Si on prend 3 % du capital restant dû, l’indemnité serait de 4 642,87 euros ; si l’on prend six mois d’intérêts du remboursement au taux de 1,30 %, l’indemnité serait de 1 005,95 euros. Cette dernière somme étant la moins élevée, c’est celle qui sera appliquée par la banque. Ainsi, la première chose que vous devez vérifier, c’est qu’en cas de remboursement anticipé, vos gains sur les intérêts d’emprunt seront bien supérieurs au montant des pénalités qui pourraient s’appliquer. C’est souvent le cas en début de crédit lorsque les premières mensualités comportent plus d’intérêts que de capital ou lorsque la durée restante de remboursement est supérieure à la période déjà remboursée. Dans ces différents cas de figure, le remboursement anticipé, qu’il soit total ou partiel, se révèle alors bénéfique. En revanche, si vous avez bénéficié d’un taux d’intérêt avantageux et qu’il vous reste en plus peu d’années à rembourser, l’opération n’est financièrement pas intéressante car vous êtes dans la dernière phase du crédit, celle où vous remboursez plus de capital que ne payez d’intérêts.

 

  1. Dans les faits, certaines banques demandent un mois de préavis formulé sous lettre recommandée.
  2. Sauf si elle fait suite à un licenciement, au décès d’un co-emprunteur, un déménagement lié à une mutation professionnelle ou à une vente pour acquérir un nouveau bien.

 

CONSEIL DE LA SEMAINE :

Transaction immobilière : formuler une condition suspensive Prêt immobilier refusé, préemption de collectivité, refus de permis de construire,… De nombreux imprévus peuvent compromettre une transaction immobilière. Pour protéger l’acquéreur et le vendeur, en les libérant légalement de leurs obligations en cas d’impondérable, il existe la condition suspensive. Cette clause insérée dans l’avant-contrat d’une vente immobilière, permet à l’acheteur de se retirer d’une transaction immobilière sans verser de contrepartie financière, si cette condition n’est pas remplie. La condition suspensive résulte d’un accord entre l’acheteur et le vendeur. Sa rédaction et son intégration dans la promesse ou dans le compromis de vente sont généralement assurées par le notaire. Pour qu’une condition suspensive soit valable, sa non-réalisation ne doit pas être causée par une négligence de l’acquéreur ou du vendeur, elle doit impérativement émaner d’un imprévu allant à l’encontre de la volonté des deux parties. S’il est possible d’insérer autant de conditions suspensives souhaitées, attention tout de même à ne pas trop conditionner la réalisation de la vente immobilière, car il suffit qu’une des clauses ne soit pas validée pour rendre l’avant-contrat caduc, et donc provoquer l’annulation de la vente.