Tout savoir sur la vente en viager
Focus : Cette transaction aux modalités si particulières peut être une bonne option pour qui veut mettre son bien en vente.
Vous envisagez de mettre en vente votre bien ? Avez-vous songé au viager ? Cette transaction très spécifique, qui consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère et pourquoi pas d’un bouquet (1) , peut présenter bien des avantages pour le vendeur. On vous explique tout ici et on vous donne rendez-vous au salon de l'immobilier NM Immo à Nice pour rencontrer les professionnels du viager.
Libre ou occupé :
Deux types de viager s’offrent au choix du vendeur (appelé crédirentier) : le viager occupé et le viager libre. Le viager occupé consiste pour le vendeur à céder son bien à l’acquéreur (appelé débirentier) tout en conservant un droit d’usage et d’habitation, jusqu’à son décès. Dans le viager libre, le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre son décès. L’un comme l’autre présentent des avantages en fonction de la situation du crédirentier. Mais il est à noter qu’un bien vendu en viager occupé connaît nécessairement, au moment du calcul de la rente, une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subit par l’acquéreur
Régime fiscal avantageux :
Pour ce qui est du montant de la rente viagère, ce dernier doit prendre en compte un certain nombre d’éléments : la valeur foncière du bien, l’âge du vendeur, le versement d’un bouquet et son montant et le statut libre ou occupé. Côté avantages, il faut savoir que la rente viagère connaît un régime fiscal avantageux. En effet, si la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu, elle bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente. Enfin, autre avantage et pas des moindres, le vendeur n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni des travaux votés par le syndic de l’immeuble et ce même s’il continue d’habiter le bien. Dans ce cas, il ne devra plus que la taxe d’habitation.
- Le bouquet est une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Bon à savoir
Des agents immobiliers spécialisés :
Le viager est une transaction si particulière que certaines agences immobilières en font leur unique spécialité. Ainsi, le spécialiste en viager analyse et expertise le bien qui lui est confié par mandat, afin d’évaluer à leur juste valeur les montants du bouquet et la rente à payer. Il apporte aussi des conseils technicojuridiques et fiscaux tout au long de la transaction, de la recherche de l’acquéreur potentiel à la signature de l’acte définitif devant un notaire, en passant par l’ensemble des démarches administratives qui entrent dans ce cadre.
Durant le salon de l'immobilier à Nice: NM Immo vous pourrez rencontrer des professionnels du viager qui vous conseilleront sur votre choix d'investissement.
Zoom sur le bâtiment de demain
Focus : Grâce à la nouvelle réglementation RE2020, le bâtiment de demain se veut à la fois sobre en énergie et en carbone.
Écoresponsable. Ce terme très en vogue s’applique aussi à la construction ! Avec la nouvelle réglementation RE2020 en vigueur depuis le 1er janvier dernier, l'éco responsabilité est aussi devenue la règle pour les bâtiments neufs. NM Immo, le salon de l'immobilier et de l'habitat de Nice vous donne les dernieres infos sur ces nouvelles exigences qui dessinent désormais le bâtiment de demain. Des modes constructifs respectueux L'éco Responsabilité d’un bâtiment démarre, sans grande surprise, dès le chantier. Car l’essentiel de l’empreinte carbone est lié aux phases de construction et de démolition. Ces deux phases représentent en effet entre 60 % et 90 % de l’impact carbone total calculé sur une durée de 50 ans. Pour limiter ces impacts, la RE2020 préconise le recours à des modes constructifs plus respectueux de l’environnement comme le bois ou les matériaux biosourcés qui stockent le carbone pendant la durée de vie du bâtiment. Elle mise également sur la décarbonation des filières industrielles et l’introduction de davantage de mixité des matériaux
Une énergie décarbonée :
Si la baisse des consommations était déjà une préoccupation, la RE2020 est encore plus exigeante avec les nouveaux bâtiments, en particulier sur la performance de l’isolation, grâce notamment au renforcement de l’indicateur de besoin bioclimatique. Mais ce n’est pas tout, une fois les besoins en énergie réduits grâce à une bonne isolation, l’énergie utilisée devra être la plus décarbonée possible, en utilisant pourquoi pas la chaleur renouvelable (pompe à chaleur, biomasse, réseaux de chaleur, etc.).
Résistant aux épisodes de canicule :
Ainsi, les modes de chauffage électrique peu efficaces et ceux utilisant des énergies fossiles devraient progressivement disparaître des logements neufs. En revanche, les modes de chauffage électrique performant comme les pompes à chaleur et ceux utilisant la chaleur renouvelable seront quant à eux systématisés. Enfin, les bâtiments de demain devront pouvoir s’adapter au changement climatique et être ainsi confortables lors des vagues de chaleur.
Bon à savoir :
Un seuil maximal d’émissions de gaz à effet de serre Pour assurer que les énergies utilisées soient les moins carbonées possibles, la RE2020 fixe un seuil maximal d’émissions de gaz à effet de serre des consommations d’énergie. Actuellement fixé à 14 kg CO2/an/m2 . Il sera ramené, dès 2025, à 6,5 kgCO2/m2/an. L’objectif étant, à terme, de se passer définitivement des énergies fossiles dans les bâtiments neufs.
Le salon de l'immobilier NM Immo à Nice accueillera des spécialistes de l'énergie et de l'habitat durable qui pourra vous conseiller sur les meilleurs matériaux pour vos projets de renovation écoresponsables.
Zoom sur la Garantie Revente
Zoom : Cette assurance facultative couvre, sous certaines conditions, l’emprunteur en cas de revente à perte de son logement.
Qui dit achat, dit peut-être revente ! Si cette dernière intervient dans un délai relativement court, il existe une assurance appelée Garantie Revente pour réduire les éventuelles pertes. Zoom sur cette assurance facultative qu’il est possible de souscrire dès l’acte d’achat d’un bien immobilier. NM Immo, le salon de l'immobilier niçois accueillera par ailleurs des professionnels des assurances.
Risque de moins-value :
Proposée par des assureurs indépendants à la transaction, la Garantie Revente est bien souvent offerte par les agents immobiliers pour rassurer certains acheteurs potentiels. Car la Garantie Revente couvre en fait le risque de moins-value en cas de revente pendant les premières années de détention. Si autrefois, elle n'assurerait que les résidences principales, certaines assurances proposent désormais cette garantie pour les résidences secondaires ainsi que pour les investissements locatifs. Mais attention, cette assurance qui au premier abord ne semble présenter que des avantages n’est en fait déblocable que si la vente intervient dans les premières années après l’achat (entre 5 et 10 ans après l’acquisition) et seulement si elle est contrainte. Mutation professionnelle lointaine, décès du ou d’un des souscripteurs, perte d’emploi, divorce, perte totale et irréversible d’autonomie... Sont ainsi parmi les événements de la vie les plus courants qui permettent de prétendre à la Garantie Revente. Certaines offres, plus favorables, peuvent prendre en compte la séparation d’un couple pacsé ou en concubinage mais encore une naissance multiple. En fonction du fait générateur, des délais de carence pouvant aller de 3 à 12 mois sont également à prévoir, sauf en cas de décès où la garantie s’applique immédiatement.
Remboursement plafonné :
Si cette assurance coûte de 200 à 1 000 euros, le montant d’indemnisation est tout aussi variable en fonction des assurances. Dans tous les cas, il est plafonné soit par un chiffre (dans la limite de 50 000 euros, par exemple) ; soit en pourcentage du montant initial d’achat. Ainsi, prenons l’exemple d’une Garantie Revente qui indemnise à hauteur de 10 % du prix d’acquisition. Vous êtes obligés de revendre au prix de 140 000 euros votre appartement acheté, il y a deux ans, 160 000 euros. Vous allez subir une moins-value de 20 000 euros. Mais grâce à la Garantie Revente, vous pourrez recevoir de votre assurance 16 000 euros et ne perdrez que 4 000 euros. Il est à noter que certaines assurances prennent en compte, tout ou partie, des frais de notaires pour comparer prix de vente et prix d’achat ; d’autres, le montant des travaux réalisés dans l’ancien, après l’achat.
Bon à savoir
À ne pas confondre avec l’engagement de rachat Certains opérateurs spécialisés dans la revente de biens en meublé dans des résidences gérées (senior, Ehpad, étudiante, tourisme, etc.) peuvent proposer un engagement de rachat de leur part, dans un délai de 24 mois, suivant la transaction. Cette garantie est interne à l’opérateur et n’a rien à voir avec la Garantie Revente.
Rendez-vous au salon de l'immobilier de Nice, NM Immo pour en savoir plus.
Remboursement anticipé : bonne ou mauvaise idée
Tour d’horizon Cette opération, qui a un coût, ne présente de réels avantages pour l’emprunteur que sous certaines conditions. Explications.
Votre situation financière a évolué favorablement et vous envisagez le remboursement anticipé de votre emprunt. Qu’il soit total ou partiel, ce remboursement engendrera forcément des indemnités. Cette opération est-elle vraiment avantageuse ? Prime exceptionnelle, hausse du niveau de vie, héritage, revente d’un bien mais encore rachat de crédit avec un meilleur taux... sont parmi les nombreux changements de situation pouvant amener à envisager un remboursement anticipé, partiel ou total, de son crédit. Si la loi ne prévoit pas de délai de préavis pour demander un remboursement anticipé (1), il faut tout de même savoir que cette opération n’est pas sans frais (2). Les professionnels du salon de l'immobilier de Nice, NM Immo, pourront par ailleurs vous conseiller sur les meilleures options en fonction de votre profil.
Attention aux pénalités :
Pour compenser les intérêts non perçus, votre banque appliquera des pénalités, également appelées IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé). Ces frais encadrés par le Code de la Consommation peuvent être calculés de deux manières : ils représentent soit l’équivalent de six mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt (hors assurance) ; soit 3 % du capital restant dû, avant le remboursement anticipé. C’est le montant le moins élevé de ces deux calculs qui sera facturé par la banque. Par exemple : pour un prêt de 200 000 euros souscrit en juin 2017, sur 20 ans, au taux nominal de 1,30 % dont le remboursement anticipé a lieu en juillet 2022. Le capital restant dû est alors de 154 762,19 euros. Si on prend 3 % du capital restant dû, l’indemnité serait de 4 642,87 euros ; si l’on prend six mois d’intérêts du remboursement au taux de 1,30 %, l’indemnité serait de 1 005,95 euros. Cette dernière somme étant la moins élevée, c’est celle qui sera appliquée par la banque. Ainsi, la première chose que vous devez vérifier, c’est qu’en cas de remboursement anticipé, vos gains sur les intérêts d’emprunt seront bien supérieurs au montant des pénalités qui pourraient s’appliquer. C’est souvent le cas en début de crédit lorsque les premières mensualités comportent plus d’intérêts que de capital ou lorsque la durée restante de remboursement est supérieure à la période déjà remboursée. Dans ces différents cas de figure, le remboursement anticipé, qu’il soit total ou partiel, se révèle alors bénéfique. En revanche, si vous avez bénéficié d’un taux d’intérêt avantageux et qu’il vous reste en plus peu d’années à rembourser, l’opération n’est financièrement pas intéressante car vous êtes dans la dernière phase du crédit, celle où vous remboursez plus de capital que ne payez d’intérêts.
- Dans les faits, certaines banques demandent un mois de préavis formulé sous lettre recommandée.
- Sauf si elle fait suite à un licenciement, au décès d’un co-emprunteur, un déménagement lié à une mutation professionnelle ou à une vente pour acquérir un nouveau bien.
CONSEIL DE LA SEMAINE :
Transaction immobilière : formuler une condition suspensive Prêt immobilier refusé, préemption de collectivité, refus de permis de construire,... De nombreux imprévus peuvent compromettre une transaction immobilière. Pour protéger l’acquéreur et le vendeur, en les libérant légalement de leurs obligations en cas d’impondérable, il existe la condition suspensive. Cette clause insérée dans l’avant-contrat d’une vente immobilière, permet à l’acheteur de se retirer d’une transaction immobilière sans verser de contrepartie financière, si cette condition n’est pas remplie. La condition suspensive résulte d’un accord entre l’acheteur et le vendeur. Sa rédaction et son intégration dans la promesse ou dans le compromis de vente sont généralement assurées par le notaire. Pour qu’une condition suspensive soit valable, sa non-réalisation ne doit pas être causée par une négligence de l’acquéreur ou du vendeur, elle doit impérativement émaner d’un imprévu allant à l’encontre de la volonté des deux parties. S’il est possible d’insérer autant de conditions suspensives souhaitées, attention tout de même à ne pas trop conditionner la réalisation de la vente immobilière, car il suffit qu’une des clauses ne soit pas validée pour rendre l’avant-contrat caduc, et donc provoquer l’annulation de la vente.
Le vrai coût d’un achat immobilier
Tour d’horizon Le coût d’un bien immobilier ne se limite pas à son prix d’achat. Certains frais annexes doivent également être pris en compte.
Vous vous êtes fixé un certain montant pour votre futur achat immobilier ? Attention ! Car au-delà des intérêts de crédit, votre acquisition va forcément vous coûter d’autres frais annexes à absolument prendre en compte dans votre budget. Tour d’horizon. Et ça commence par les frais d’agence. En effet, si vous avez fait le choix de passer par l’intermédiaire d’un agent immobilier et que les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur. Vous allez devoir inclure dans le prix global de votre achat, ses honoraires. Ces frais sont variables d’une agence à l’autre mais ils tournent généralement autour de 5 %. Vous voulez en savoir plus? Rendez-vous à NM Immo, le salon de l'immobilier et de l'habitat à Nice pour rencontrer nos professionnels.
Taxes et impôts :
Qui dit achat immobilier, dit frais d’acte d’achat. Ces frais à régler chez le notaire, se composent, à hauteur de 80 %, de taxes et impôts ; d’une somme perçue par le notaire pour l’accomplissement d’un certain nombre de formalités (actes d’état civil, attestations, demandes au cadastre, etc.) ainsi que de ses honoraires. Parmi les taxes et impôts, on retrouve les droits d’enregistrement dont le taux est fixé à 5,80665 % dans la plupart des départements, et également de la TVA s’il s’agit d’une vente en l’étatfutur d’achèvement (VEFA) ; la taxe sur la publicité foncière au taux de 0,7 % sur le prix de vente du bien et la contribution de sécurité immobilière (au taux de 0,10 % du prix de vente) pour la publication de l’acte au service de publicité foncière. Au total, les frais d’acte d’achat s’élèvent à environ 7à8 % du prix du bien dans l’ancien et de 2à3 % dans le neuf.
Pouvoir d’achat immobilier :
Enfin, il n’est pas impossible que vous deviez rembourser, au vendeur, le fonds de roulement de copropriété. Cette avance de trésorerie que les copropriétaires font au syndic doit en effet être remboursée au vendeur lors de l’acquisition d’un bien. Tous ces frais annexes sont à absolument prendre en compte dans votre pouvoir d'achat immobilier d’autant qu’ils sont à régler dès la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cependant, il existe d’autres coûts annexes auxquels on ne pense pas spontanément mais qu’il va pourtant falloir supporter par la suite. Il s’agit par exemple des charges de copropriété. Mais aussi de la taxe d’habitation et de la taxe foncière dont vous devrez vous acquitter au prorata du temps passé dans le logement l’année de son acquisition.
Bon à savoir
Un indicateur pour estimer « le vrai coût de l’immobilier » Mis au point par SeLoger et Empruntis, ce nouvel indice semestriel baptisé :«L’immobilier tout compris » (ITC) permet de connaître le vrai coût d’un achat immobilier. Il prend en compte le prix au mètre carré, le taux de crédit moyen octroyé sur un territoire, l’assurance emprunteur et les frais annexes liés à l’achat.